把年轻人留住，需要什么样的楼市政策？
3月8日，“沪漂”子涵付掉了新房的定金。房子在上海外环内，距离工作的地方不远，面积大约40平方米，她很满意。
“几年前根本想不到能有一套属于自己的小房子。”接受采访时，子涵难掩兴奋。她在上海已经交了两年社保，但是在两周前，这还不足以让她获得在外环内购房的资格。
2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涵盖住房限购、住房公积金贷款、个人住房房产税三方面共七条举措，被称为“沪七条”。根据新政，子涵“社保条件突然就满了”。她立即开始看房，花了两周左右就走完了从看房到签约的全流程。
“沪七条”落地后，市场迅速升温。上海市房管局公布的数据显示，全市成交量明显上涨。然而，观望情绪依旧存在。多家中介向记者表示，低价二手房好卖，但对于涨价，客户往往不买账：“高价挂了几天，又调回去了。”
有恒产者有恒心，住房问题不仅事关“沪漂”们的幸福感与获得感，也直接关系到他们能否在这座城市真正扎根。面对当下这波涌动的购房潮，真正想要在上海安家的年轻人，是否正在积极入场？对他们而言，哪些因素影响了安家置业的选择？
“临门一脚”：他们立即开始行动
对于不少像子涵这样没有上海户口，但本就有购房意愿的“沪漂”，“沪七条”缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限的消息，像是“临门一脚”，让他们立即作出了买房的决定。
90后摄影师小蒋从四川来上海打拼已经8年了，到今年年底才缴满3年社保。按照新政，小蒋有了购房资格，最近也开始看房。在他看来，买房意味着真正在上海安定下来。过去这些年，小蒋一直与人合租，前后搬过6次家：“每次都在想，什么时候不用搬家、不用将就室友，买自己喜欢的家具。”
对于房子，小蒋需求明确：内环附近的二手房，面积30平方米以上，距离地铁站900米内、租售比3%以上。连日看房的过程中小蒋发现，符合他要求的房源十分紧俏：“低价房源已经卖掉不少，价格甚至有些反弹。”在此期间，小蒋还遭遇了房东“跳价”，原本看中的一套房子，房东临时抬高了价格，最后没有谈拢。
除了纷纷开始行动的“沪漂”，统计数据更能印证楼市的暖意。上海中原地产的监测数据显示，3月7日二手房单日网签达1324套，创下2026年开年以来的最高单日成交纪录；上海链家研究院负责人李根则表示，300 万元以下刚需房源成交占比持续提升，整体占比已超 60%，有效释放了大量刚性置业需求。
此轮楼市“小阳春”，外环成为主力军。上海市房屋管理局的数据显示，近两周来，外环外已售房屋数量为4475套，占全市总量约九成。记者走访外环外多家中介和售楼处了解到，“沪七条”出台后，看房者中不少是想要在外环外购置刚需房的年轻客户群体。
“以前一天大概有20个客户咨询，现在最多的时候一天要接待60个。”上海链家嘉定新城店的房产中介徐倩说。
制图：许涵毅
对于在外环外购房，本轮新政策除了放开持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民的购房资格外，另一大利好是提高了公积金最高贷款额度。据上海链家张江板块门店经理刘心源介绍，在他所负责的门店中，年轻的刚需客户占比在七成左右，这类客群尤其青睐总价在200万元到400万元左右的二手房。
刘心源感觉最近接待的客户“买房的信心更足了”。他表示，除了在新政后获得了购房资格，更多客户是因为获得了更高的公积金贷款额度以及对市场的综合判断，方才有了购房的念头：“原来的部分购房障碍已经没有了，虽然不知道未来的房价走势如何，但是相比之前，现在的负担能力明显增强了，这是很多来看房的刚需青年的共识。”
“信心”，是当下不少购房青年提到的关键词。来上海两年多的00后“沪漂”周周说，新政降低了门槛、缩短了周期，因此自己的买房意愿更加强烈了。除去首付，她计划用公积金全覆盖贷款，购置一间预算150万元左右小房子：“希望是明厨明卫，朝南有阳台，楼层2-4楼最佳，离地铁站1公里以内……”
周周坦言，自己的要求比较理想化。但是她严肃地表示，这是她认真考虑后的结果。周周的积蓄不多，首付只能“啃老”，因此房子可以说寄托着一家人的未来：“对外地普通家庭来说，在上海买房，是压在身上很沉的一件事。它不只是一套房，而是几代人的积蓄，还涉及未来十几年甚至几十年的个人职业与生活的规划。”
周周期待能在上海扎根，她觉得，有了自己的房子，就不会感觉在这座偌大的城市里是“飘着”的状态。
浦东新区不动产登记交易大厅内 程艺丹 摄
小换大、旧换新：当房子开始流动
本轮“沪七条”发布之前，上海楼市政策已经历了多轮调整。2023年9月1日，上海市四部门印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房“认房不认贷”的政策措施；2024年5月27日发布的《关于优化本市房地产平稳健康发展措施的通知》（简称“沪九条”），则明确非沪籍居民购房社保年限“五改三”。同年9月29日，非沪籍购买外环外住房社保年限降至1年。首付比例和贷款政策也逐步放宽。
制图：许涵毅
上海大学管理学院副教授陶丽长期研究住房与人口流动，据她观察，上海多次放宽非沪籍居民购房资格，对刺激其购房需求释放效果明显。虽然量化结果仍有待验证，但政策信号已引发积极预期。陶丽尤其关注在上海打拼多年、无法通过学历落户的“沪漂”群体的购房情况：“原来他们普遍只能选择租房或者在市郊买房，新政对他们来说是比较大的利好，尤其在区位及设施配套方面选择变多了。”
对于没有上海户口、资金有限却想要扎根的“沪漂”，刚需二手房成为普遍选择。
钱钱就是这样一位“等政策来”的“沪漂”。她没有上海户口，七、八年前刚到上海时，月薪5000余元。但是，钱钱那时就想争取买一套外环内的房子。靠着五年来的积蓄，她凑齐了30万元首付。
“天天刷政策，刷预测，就在我准备回家养老时，政策终于来了。”2024年5月，“沪九条”出台一个月后，钱钱买下了现在居住的30平方米小户型。她觉得，自己的经历证明了，“没有很高的出身，也没有亮眼的学历，但想在上海扎根，也不是全无可能。”
具备一定资金基础、成功落户的“新上海人”，则有着不同的考虑。
从事建筑行业的张先生通过应届生落户政策来到上海，他的妻子则从事教育行业，暂时还没有拿到户口。夫妻二人原本有一套小两室，今年刚生完二胎，便计划购买面积更大、方便孩子上学的房子。张先生表示，自己已经观察房价多年，也比较过多轮政策，正在等待合适的购房时机：“如果今年跌幅不大，就可以买了，说明到了一个相对底部。”
陶丽分析，外地来沪定居的年轻人并非“铁板一块”，根据有无户口、资金积累、人生阶段、居留意愿的不同，他们的住房需求呈现较大差异：“刚毕业来上海的年轻人，可能还没有计划好是否一定要留在上海，住房需求呈现过渡性特征；而高学历群体更偏好住房品质与城市舒适性；育有子女、家庭较稳定的，则看重学区、配套，买房决策受到政策的影响也可能更大一些。”
正是由于并非“铁板一块”，需求的差异让“沪七条”出台后，房子有了更多“流动”的机会。
“刚需二手房，多少都会在某些方面有一些欠缺，对‘沪漂’而言更像是过渡产品。”刘心源表示，购买了此类住房的年轻人，几年后往往都会选择置换成“改善房”。这类基于改善型需求带来的业务，在他门店的业务总量中占比近两成。
部分从事高薪工作的年轻人也会选择居住条件更好的新房。杨毅是某新开楼盘的销售经理介绍，他表示自己经手的客户普遍较为年轻，其中不少在金桥、张江一带的产业园工作，基本都是新上海人，用社保资格买房的很少。新政发布后，周末带看量略有增加，一天能带看160组左右：“刚需只占到30%到40%，还是以改善盘为主。”
据杨毅观察，新政出台后提升公积金最高贷款额度，让很多有置换需求的客户更有底气：“年前的时候，那些客户往往都会在明确自己的房子已经出手后，才会着手购房；而现在甚至可以先买再卖。”
但是，杨毅同时表示，如果并非特别刚需，仍有很多客户选择观望：“对于新房来说，反正签了合同也不能立刻拿到房子，所以有客户觉得还可以再等等。”
有置换计划的购房者开始修复预期，整个楼市也可能被带“活”。释放出的二手房，既可以让对此有需求的群体有机会“捡漏”，也能让置换者成功“出手”换新。杨浦区一名房屋中介向记者透露，最近这段时间，“房东急于套现的、价格低的”房屋最容易卖。而子涵之所以能快速买到合自己心意的房子，也是因为正好遇到房东小孩即将上学，急着把“老破小”婚房卖掉，置换一套更大的房子。
“攒到首付就留下”
“沪七条”的影响不仅在于市场温度。住房关系到想“落沪”的年轻人在上海落脚、扎根的信心，能买房、买好房，意味着在上海能站稳脚跟，并进一步扎根生长。
陶丽与“沪漂”打交道多年，她表示，对于具备购买能力且决定在上海长期定居的非沪籍居民而言，自有住房往往成为其优先考量。就业和发展前景让“沪漂”们来到上海，而未来能否让自己、继而让孩子和父母住得好，以及整个家庭的发展前景如何，很大程度决定了他们最终是否会选择留下。
大专毕业的肖肖没有上海户籍，刚刚交了一年多社保，目前和恋人共同租房生活。她平时很喜欢刷买房APP，关注地段、房价和真实成交记录。买房是一场长期规划，她“每天都在给自己定目标”。如果某个板块房价大约3万元一平方米，她就按“每个月存下三分之一平方米”的标准攒钱——有时甚至会对自己更严格一些，“攒半平方米”。
尽管上海的房价“劝退”了不少年轻人，肖肖反而看到了个人奋斗者在上海的机会。相比老家，上海有更多以一己之力能买得起的小房子，这构成了肖肖眼中上海的吸引力之一。新政出台那天，她在社交平台这样写道：“突然变成可以买房一族”。在肖肖看来，这次的政策很有针对性，主要就是对像她这样预算少、来上海打拼的外地人放开。
“买房是近五年来最重要的目标。哪怕这个月要出去玩，也要把这笔钱先存下来。”相比学生时代，肖肖花钱更加谨慎、精打细算，“会想着如果下个月突然没工作怎么办？需要持续不断的现金流，不敢把钱一下子都花掉。”
然而，并非所有人都像肖肖一样一心一意地规划买房。现实条件与未来的不确定性，让很多购房者摇摆不定。
已在上海落户成家的游戏行业从业者橘子，计划两年内买一间新房。她坦言，新政对她影响不大，决定再观察一下新政后的房价走势。“房价不太稳定的情况，租房其实也挺划算的。”橘子表示，自己并不考虑买房是否能保值，但希望居住条件好、更有性价比。
橘子的一位前同事则已经打消了买房的念头。她很喜欢目前租住的一室户，时常担心房东哪天突然就把房子收回去了。她曾考虑干脆把这套房子买下来，但是房东200万的报价让她却步：“这点钱足够我租40年，在这个周期里，感觉房价总还是能跌的。”
陶丽也表示，住房问题不止靠买房来解决，租房质量也能提升城市对年轻人的吸引力。根据她的研究，等待更短时间就住进人才公寓的年轻人，更有可能留在上海发展。“现在住房其实是功能性的，作为投资的属性其实越来越弱了。”
今年2月起，上海开始收购存量二手住房，将之转化为保障性租赁住房（保租房）。这项政策目前正处于试点阶段，首批试点区为浦东新区、静安区和徐汇区，以公租房公司作为收购主体，在二手房市场收购符合条件的小户型房源，经过标准化装修后，作为保租房向市场供应。
对肖肖来说，买房仍然是她给自己设定的目标，却也不是唯一的路。面对市场和人生的不确定性，她决定专注自身，给自己设定了一个明确的时间节点——30岁。“如果30岁之前能攒够首付，就留下来买房。”
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